Mua nhà chung cư và 5 điều quan trọng cần biết

Sản phẩm nhà chung cư là sự kết tinh giữa các yếu tố kỹ thuật, kiến trúc công trình và chất lượng dịch vụ – quản lý của mỗi khu chung cư.Tính độc lập và riêng biệt về sở hữu được kết nối hoàn hảo trong một không gian chung của toà nhà, những công trình tiện ích có trong cơ cấu sản phẩm nhà chung cư đã tạo ra những giá trị riêng biệt

Sản phẩm nhà chung cư là sự kết tinh giữa các yếu tố kỹ thuật, kiến trúc công trình và chất lượng dịch vụ – quản lý của mỗi khu chung cư.
Tính độc lập và riêng biệt về sở hữu được kết nối hoàn hảo trong một không gian chung của toà nhà, những công trình tiện ích có trong cơ cấu sản phẩm nhà chung cư đã tạo ra những giá trị riêng biệt của nhà chung cư. Chính vì vậy, nhà ở chung cư ngày càng gắn bó chặt chẽ với đời sống cộng đồng dân cư đô thị và trở thành nhu cầu phổ biến đối với người tiêu dùng.
>> Nhà đất 
Tuy nhiên, trên thị trường có nhiều dự án đầu tư phát triển nhà ở, mỗi công trình có những đặc điểm và yếu tố tiện - bất tiện khác nhau. Để có thể lựa chọn được căn hộ chung cư phù hợp với nhu cầu sử dụng và đảm bảo đúng với giá trị đầu tư, người tiêu dùng cần biết những điều kiện để lựa chọn sau đây :

Một là: VỊ TRÍ ĐỊA ĐIỂM

Vị trí dự án luôn là điều kiện quan trọng nhất để người tiêu dùng quyết định lựa chọn điểm đến của mình vì các yếu tố cần quan tâm như sau :

1- Về khoảng cách

Khoảng cách từ địa điểm dự án đến khu trung tâm đô thị được người tiêu dùng lựa chọn nơi ở của mình, khoảng cách này được xác định theo thời gian di chuyển bằng phương tiện xe máy hoặc ôtô.Thông thường, các dự án có khoảng cách di chuyển đến trung tâm từ dưới 10-15 phút có sức hút mạnh hơn những dự án khác. Tuy nhiên, yếu tố khoảng cách không phải là yếu tố quyết định, bởi có những dự án ở xa trung tâm, nhưng có nhiều tiện ích nổi trội và giá cả hợp lý vẫn có thể là sự lựa chọn của người mua .

2- Về địa lý và phong thuỷ

Những yếu tố địa lý thuận lợi, có phong thuỷ tốt sẽ làm gia tăng giá trị của dự án. Người ta thường lựa chọn những vùng đất cao để làm nhà, những nơi có địa thế “ tiền thủy, hậu sơn ” hoặc gần sông, gần hồ là vùng đất lý tưởng để an cư. Trong điều kiện hiện nay, công tác phát triển đô thị phải làm theo qui hoạch, nên việc khai thác các yếu tố tự nhiên rất hạn chế. Do vậy, để lựa chọn được các địa điểm có địa thế và phong thuỷ tốt càng trở nên hiếm hoi, nếu có được sẽ là điều may mắn đối với người tiêu dùng .

3- Về cảch quan môi trường

Khi căn hộ của bạn ở xa trung tâm, bạn có thể tự khắc phục bằng cách sử dụng phương tiện cơ giới hoặc sắp xếp thời gian hợp lý. Nhưng khi bạn sinh sống tại nơi có môi trường kém như : bị ô nhiễm bởi tiếng ồn, rác thải, bởi mật độ dân cư quá dày và sự quá tải của hệ thống kỹ thuật hạ tầng thì bạn sẽ không thể tự mình cải thiện được những yếu tố này .

Người ta lựa chọn địa điểm có cảnh quan môi trường tốt từ các yếu tố có sẵn trong tự nhiên và từ kết quả đầu tư của các dự án. Người tiêu dùng có thể dễ dàng nhận biết nơi mình lựa chọn có cảnh quan xung quanh đẹp hay không đẹp , môi trường sống ở đây tốt hay không tốt. Đó là yếu tố mang lại giá trị lâu dài cần được sự cân nhắc lựa chọn của người tiêu dùng .

4- Về mối liên hệ với xung quanh

Một dự án nhà ở có ưu thế khi nó có mối quan hệ tương tác với xung quanh. Các công trình xung quanh dự án nhà ở như: công trình văn hoá, thể thao, thương mại, trường học, công viên, nhà hàng… có tác dụng tạo nên giá trị cho khu nhà ở. Chính vì vậy, khi lựa chọn căn hộ chung cư, người tiêu dùng cần xem xét xung quanh khu nhà ở này càng nhiều công trình có mối quan hệ tương tác với khu nhà ở thì càng có nhiều lợi thế và giá trị .

5- Về hệ thống kỹ thuật hạ tầng bên ngoài

Hạ tầng kỹ thuật bên ngoài dự án cần chú ý bao gồm: đường giao thông, công trình cấp thoát nước và hệ thống điện. Các công trình kỹ thuật hạ tầng bên ngoài dự án đã được đầu tư đồng bộ, đang được sử dụng tốt và có nhiều yếu tố thuận lợi sẽ là điểm ưu tiên số1 khi lựa chọn căn hộ.

Hai là: TIỆN ÍCH CỦA KHU CHUNG CƯ

Giá trị khác biệt của khu chung cư với các loại nhà ở khác là ở chỗ có các tiện ích công cộng trong khu nhà ở. Ngày nay, nhu cầu tiện ích của nhà ở chung cư được người tiêu dùng đặc biệt quan tâm, cấp độ tiện ích của khu chung cư khẳng định tiêu chuẩn chất lượng và đẳng cấp của khu chung cư đó. Mỗi dự án phát triển nhà ở được đầu tư các công trình tiện ích khác nhau và cấp độ tiện ích trong các khu nhà ở cũng khác nhau do những giới hạn về tổng mức đầu tư, quy mô công trình và giá thành tiêu thụ. Giá trị tiện ích của một khu chung cư được thể hiện qua các yếu tố sau :

1- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật

Trong một khu chung cư, hệ thống hạ tầng kỹ thuật bao gồm: đường, hè, sân vườn, cấp thoát nước , điện chiếu sáng …phải được đầu tư đồng bộ và hoàn chỉnh. Đây là yêu cầu tối thiểu đối với một khu nhà ở, chất lượng và quy mô của các công trình này chính là điều kiện để người tiêu dùng lựa chọn .

2- Nhà để xe

Tùy theo từng loại nhà chung cư (chung cư thu nhập thấp, chung cư thương mại, chung cư cao cấp) có quy mô nhà để xe và chế độ dịch vụ trông giữ xe khác nhau. Những quy định của chủ đầu tư về tiêu chuẩn gửi xe và phí dịch vụ trông giữ xe phải được công bố trước khi ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ.

3- Hệ thống an toàn và an ninh

Khi mua căn hộ chung cư, người mua cần yêu cầu chủ dầu tư công bố rõ về hệ thống thiết bị phòng chống cháy- nổ, các điểm báo động khi có sự cố mất an toàn. Ngoài các thiết bị phòng chống cháy- nổ và máy phát điện dự phòng, tuỳ theo cấp độ đầu tư của các khu chung cư, trong hệ thống an toàn còn trang bị thêm hệ thống quan sát an ninh, hệ thống kiểm soát ra vào khu chung cư.

4- Các công trình tiện ích công cộng

Một khu nhà chung cư, nếu không có các tiện ích công cộng thì xem như không được xếp hạng trong dòng sản phẩm nhà chung cư. Nhà chung cư cao cấp thường được đầu tư nhiều các công trình tiện ích như : nhà sinh hoạt cộng đồng , nhà tập thể thao, bể bơi, sân chơi trẻ em, công viên và các công trình tiện ích phục vụ nhu cầu sinh hoạt văn hoá- thể thao khác. Đối với nhà chung cư thương mại thông thường thì số lượng các công trình tiện ích ít hơn. Nhà chung cư dành cho người thu nhập thấp thì chỉ có thể có những tiện ích cơ bản. Riêng các chung cư mi ni, việc đầu tư công trình tiện ích hầu như rất khó thực hiện do hạn chế về mặt bằng và mức đầu tư .

Mặc dù vậy, trên thị trường hiện đã xuất hiện những khu chung cư dành cho người thu nhập thấp có nhiều tiện ích công cộng, nhưng giá bán bình quân chỉ 8,5 triệu đồng/m2 như khu chung cư Bắc Sơn của Cty CP Xây dựng và Phát triển đầu tư Hải Phòng tại quận Kiến An – Tp. Hải Phòng và Khu chung cư Đăng Xá - Hà Nội của Cty Đầu tư phát triển hạ tầng Viglacera với giá bán bình quân là 10 triệu đồng/m2 . Đây là những dự án tiêu biểu, có thể lấy đó làm hình mẫu để người tiêu dùng lựa chọn khi có nhu cầu mua nhà thu nhập thấp.

5- Các công trình dịch vụ

Trong các khu chung cư lớn thường được tổ chức các công trình dịch vụ phục vụ nhu cầu đời sống sinh hoạt của cộng đồng dân cư , những công trình dịch vụ thường có như : dịch vụ ăn uống , mua sắm , vui chơi giải trí và các dịch vụ kinh doanh doanh khác. Hoạt động của các dịch vụ tạo thêm tính tiện ích cho người sử dụng chung cư.

Ba là: TIÊU CHUẨN CĂN HỘ

Yếu tố đầu tiên mà mọi người quan tâm khi lựa chọn mua căn hộ chung cư thường là giá cả. Trên thị trường có rất nhiều mức giá khác nhau, thông thường đơn giá trung bình từ 10- 20triệu đồng/m2, những loại căn hộ có giá trên 20triệu đồng/m2 thuộc dòng sản phẩm cao cấp. Giá cả của sản phẩm căn hộ chung cư không chỉ được cấu thành bởi đơn giá bao nhiêu tiền một mét vuông và diện tích rộng của căn hộ, mà còn phải được xem xét đến các yếu tố tiện ích của căn hộ này như :

1- Cơ cấu tổ chức không gian của căn hộ có mấy phòng ngủ, mấy phòng vệ sinh, có cửa sổ và ban công không ?

2- Hệ thống kỹ thuật trong căn hộ có bố trí đầy đủ và hợp lý không? Các thiết bị sử dụng trong căn hộ có những gì? Các điểm chờ để đấu nối các thiết bị khác có đầy đủ không?

3- Tiện ích bên ngoài căn hộ như hành lang rộng hay hẹp? Cầu thang bộ và thang máy có thuận tiện cho người sử dụng không? Căn hộ có hòm thư báo riêng không?

Chất lượng và tính hợp lý của các yếu tố này là điều kiện so sánh để người mua lựa chọn căn hộ của mình . Ngoài các yếu tố trên, khi lựa chọn căn hộ chung cư người tiêu dùng thường có nhu cầu lựa chọn hướng căn hộ theo phong thuỷ gia trạch. Do đặc điểm nhà chung cư thuộc loại nhà đa sở hữu, việc xem hướng nhà được giới hạn trong phạm vi sở hữu độc lập, nghĩa là trong phạm vi căn hộ của mình. Khi đó, hướng nhà được xác định là hướng cửa ra vào của căn hộ, chứ không phải là hướng ban công hay mặt thoáng của căn hộ này và càng không phải là hướng cổng của cả tòa nhà.

Bốn là: HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ

Trong thực tế, nội dung của Hợp đồng mua bán căn hộ do bên bán xác lập, các qui định trong hợp đồng mặc dù đảm bảo tuân thủ theo pháp luật, nhưng thường là nhằm mục đích bảo vệ quyền lợi của bên bán. Để tránh những rủi ro, người mua cần phải xem xét kỹ lưỡng nội dung hợp đồng hoặc nhờ tư vấn pháp lý hỗ trợ trước khi ký kết hợp đồng. Do tính chất đặc thù của sản phẩm căn hộ chung cư nên hàng hóa được giao dịch mua bán ở đây không chỉ có căn hộ, mà còn có các sản phẩm dịch vụ khác kèm theo. Người tiêu dùng cần quan tâm đến một số nội dung cơ bản trong hợp đồng mua bán căn hộ của mình như sau:

1- Các căn cứ pháp lý

Trong phần đầu của Hợp đồng mua bán thường được nêu các căn cứ pháp lý để hai bên mua-bán dựa vào đó mà ký kết. Về nguyên tắc, những căn cứ này là những văn bản pháp luật đã được công bố và còn hiệu lực thi hành. Những căn cứ được nêu trong hợp đồng nhưng chưa được công bố công khai, người mua có quyền yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ thông tin về những văn bản này

2- Giá cả và điều kiện thanh toán

Đối với những dự án đã được đầu tư xây dựng xong toàn bộ, việc xác định giá và điều kiện thanh toán rất thuận lợi, bởi sản phẩm đã hoàn thành, người mua dễ dàng nhận biết giá trị sản phẩm để quyết định. Riêng đối với những dự án đang xây dựng, trong Hợp đồng mua bán cần phải có điều khoản cam kết về chất lượng hoàn thiện công trình và phụ lục hợp đồng mô tả mức độ hoàn thiện của căn hộ. Đồng thời, những qui định về thời điểm thanh toán phải được gắn liền với tiến độ và kết quả xây dựng công trình.

3- Về quyền lợi và nghĩa vụ

Trong hợp đồng mua bán phải có điều khoản qui định cụ thể về quyền lợi và nghĩa vụ của bên mua và bên bán. Trong đó, đặc biệt chú ý đến các qui định về quyền lợi và nghĩa vụ của bên mua, xem như đây là điều kiện để bên mua quyết định sự lựa chọn của mình. Đối với căn hộ chung cư , ngoài quyền sở hữu được qui định theo pháp luật, những nội dung liên quan đến quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu căn hộ cần được xác định rõ trong hợp đồng gồm các quyền sau: được sử dụng chỗ để xe và mức phí phải trả; được sử dụng những tiện ích công cộng trong khu chung cư và mức phí phải trả; được lựa chọn nhà cung cấp dịch vụ về điện thoại, truyền hình, internet; được yêu cầu bảo hành, bảo trì công trình; được tự thay đổi, sửa chữa hoàn thiện căn hộ và các quyền khác (nếu có).

Năm là: PHÍ QUẢN LÝ

Phí quản lý là khoản chi phí cho các hoạt động quản lý, vận hành nhà chung cư. Hiện nay, trên thị trường nhà chung cư có nhiều mức phí quản lý khác nhau tùy thuộc vào quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại chung cư, từng loại căn hộ. Trong khi đó, mức phí quản lý có mối quan hệ gắn kết với giá bán căn hộ và các qui định về quản lý và sử dụng các khu chung cư này. Chính vì vậy, trước khi quyết định mua căn hộ, người mua nên quan tâm đến các nội dung sau:

1- Quy định về quản lý và sử dụng khu chung cư

Bản Quy định về quản lý và sử dụng khu chung cư do chủ đầu tư xác lập theo các quy định chung của Nhà nước và theo yêu cầu quản lý của từng loại chung cư. Nội dung của bản quy định này liên quan trực tiếp đến quyền lợi và nghĩa vụ của người mua. Vậy nên , người mua cần phải yêu cầu bên bán cung cấp văn bản Quy định về quản lý và sử dụng khu chung cư trước khi ký kết hợp đồng để có đầy đủ thông tin và làm cơ sở quyết định việc mua căn hộ .

2- Mức phí quản lý

Thông thường mức phí quản lý tỷ lệ thuận với giá bán căn hộ, với căn hộ cao cấp thường có mức phí quản lý cao hơn nhiều so với căn hộ bình dân cho cùng một loại diện tích. Chính vì vậy, với những căn hộ giá thấp nhưng lại có mức phí quản lý cao cần được xem xét kỹ lưỡng về mức độ hợp lý của mức phí này. Người tiêu dùng cần phải biết trước mức phí quản lý khi mua căn hộ, nếu không sẽ rơi vào tình trạng mua được nhà giá rẻ, nhưng khi về ở mới thấy đắt. Đối với bên bán cũng cần phải công bố mức phí quản lý khi chào bán căn hộ, có như vậy mới đảm bảo tính minh bạch trong giao dịch mua và bán.

3- Đơn vị quản lý

Thông thường, đơn vị quản lý của các khu chung cư là Ban quản lý. Chất lượng quản lý của Ban quản lý là yếu tố liên quan trực tiếp đến mức phí quản lý mà người mua phải chi trả. Do vậy, khi mua và sử dụng căn hộ, người tiêu dùng không thể bỏ qua việc đánh giá trình độ, năng lực cũng như uy tín của đơn vị quản lý. Chọn một đơn vị quản lý chuyên nghiệp là yếu tố cơ bản đầu tiên để đảm bảo chất lượng quản lý. Đối với một đơn vị quản lý chuyên nghiệp phải có đầy đủ cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý và đơn vị này phải công bố công khai các thông tin về đơn vị mình .

Giá trị chất lượng của một khu chung cư gắn liền với giá trị chất lượng quản lý của đơn vị quản lý và đó cũng chính là một trong những tiêu chí quan trọng để người tiêu dùng quyết định lựa chọn mua căn hộ chung cư./.

.Mua nhà chung cư và 5 điều quan trọng cần biết

>>  Bán nhà quận Phú Nhuận dưới 2 tỷ

Vay tiền mua nhà: Cẩn thận kẻo mắc bẫy tài chính

Giá nhà liên tục hạ, nhà băng lại tỏ ra hào phóng hơn trước nên nhiều người định vay tiền để mua cho có chỗ "chui ra chui vào". Theo các chuyên gia, chỉ nên vay ngân hàng khi đã có một nửa hoặc hai phần ba số tiền.
Nếu tiền vay quá nửa giá trị căn nhà, lãi trả nhà băng hàng tháng vượt nửa thu nhập... sẽ khiến chủ nhà có thể gặp khó khăn với khoản nợ của mình.

Tiến sĩ Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, cho rằng một số dự án đã giảm về mức hợp lý, có thể chấp nhận được. Theo đó, người dân có thể thu xếp tài chính để mua nhà ở vào thời điểm này.

Đồng quan điểm này, ông Nguyễn Đại Lai - chuyên gia tài chính ngân hàng - cũng cho rằng nên vay tiền ngân hàng để mua nhà lúc này nếu tiên liệu được khả năng trả nợ của mình. "10 năm tiền thuê nhà có thể bằng tiền mua đứt một căn hộ rồi".

Vợ chồng anh Nguyễn Đình Dũng, Nghĩa Tân, Cầu Giấy có khoảng 150 triệu đồng tiết kiệm, muốn vay thêm để mua căn hộ chung cư bình dân mới mở bán gần đây. Theo anh, nếu vay người thân trong gia đình thì không được lâu dài. Một số người khuyên nên vay ngân hàng và thế chấp chính căn nhà mình mua. Tuy nhiên, anh Dũng rất lo lắng về khả năng chi trả bởi vì thu nhập của 2 vợ chồng hiện chỉ được khoảng 13 triệu đồng.

“Nếu vay ngân hàng, mỗi tháng phải trả lãi và gốc mất nửa số thu nhập. Còn khoảng 5 - 6 triệu để trả tiền nhà thuê, sinh hoạt phí của 2 vợ chồng và con trai một tuổi thì quá eo hẹp”, anh Dũng tính toán.

Cách đây một tháng, chị Đỗ Hồng Thúy, Ngọc Hồi, Thanh Trì định mua một căn hộ đóng tiền theo giai đoạn ở khu vực Hà Đông. Chủ đầu tư giới thiệu sẽ hỗ trợ vay 70% giá trị căn hộ, lãi suất thời gian đầu là 9,9% một năm. Ban đầu, vợ chồng chị Thúy cũng sốt sắng gom tiền đóng đợt một và tính sau khi đóng đợt 2 sẽ thế chấp chính căn nhà để vay ngân hàng. Tuy nhiên, tính toán lại, chị Thúy quyết định chưa mua vội. "Nếu không cân nhắc kỹ sẽ ảnh hưởng đến cuộc sống của gia đình, trong đó có con nhỏ. Áp lực trả nợ khi đó cũng khiến mình rất mệt mỏi”, chị Thúy chia sẻ.

Theo anh Phạm Minh Đức (Thanh Xuân, Hà Nội), hiện lãi suất vẫn khá cao, do đó nếu tính đến việc vay ngân hàng thì nên cân đối nguồn trả nợ trước, để tránh khi vay lại không có khả năng trả. “Điều này còn gây ra lịch sử nợ xấu và sau này muốn đi vay ở ngân hàng khác cũng khó. Nếu các gia đình đã lên kế hoạch kỹ lưỡng rồi thì không đáng ngại”, anh Đức cho hay.

Một trong những lo ngại của người dân khi nghĩ đến việc vay tiền ngân hàng là sợ lãi suất ngân hàng "đỏng đảnh", biến động khó lường. Chia sẻ những băn khoăn này, các chuyên gia tài chính khuyến cáo người dân hãy để ý thật kỹ các quy định về lãi suất và thời hạn vay và điều khoản thanh lý hợp đồng. Ông Lê Xuân Nghĩa - thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia - cho rằng: "Đây là thời điểm tốt để mua nhà nhưng nếu vay ngân hàng thì nên chờ lãi suất giảm thêm. Thời hạn vay phải dài (khoảng 10 - 15 năm trở lên). Tổng số tiền trả lãi và gốc hàng tháng không được vượt quá 50% tổng thu nhập của gia đình bạn".

Ông Lê Quang Trung - phó Tổng giám đốc, Giám đốc khối Nguồn vốn và Ngoại hối Ngân hàng Quốc tế (VIB) thừa nhận người mua nhà phải tính kỹ trước khi vay tiền. "Bạn phải cân nhắc kỹ, có chịu được nhiệt nếu thị trường biến động hay không thì mới vay? Vấn đề là khẩu vị rủi ro của bạn tới đâu, bạn có sẵn sàng vay, nếu lãi suất biến động lớn thì có trả được không", ông khuyến cáo.

"Về phần lãi suất, theo tôi phía ngân hàng cũng không nên đỏng đảnh quá. Thời buổi này khó khăn lắm mới có được khách, có rồi lại cứ thay đổi lãi suất xoành xoạch thì cũng không nên", chuyên gia Đại Lai nói thêm.

Từ phía ngân hàng, các nhà băng đều thừa nhận đây là lúc họ rất cần khách và sẵn sàng mở cửa hầu bao cho vay mua nhà. Trao đổi với VnExpress.net, đại diện Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng khuyên: "Nếu mua nhà để ở thì nên vay bởi vì nhà giá đang rẻ mà các ngân hàng cũng thích cho vay tiêu dùng. Ngược lại, nếu mua để đầu cơ thì tôi khuyên không nên".

Tổng giám đốc một ngân hàng cổ phần có trụ sở tại Hà Nội còn nói, nếu giờ chưa có nhà tôi cũng mua. Tuy nhiên, ông này khuyến cáo không nên "đâm đầu vào đá" khi quyết mua bằng được nếu nguồn tiền tự có ít và phải vay ngân hàng quá nhiều.

Trường hợp tương tự của chị Nguyễn Phương Linh. Hai vợ chồng chị mới tiết kiệm được 80 triệu nhưng muốn mua căn hộ giảm giá hơn 500 triệu nên định vay ngân hàng toàn bộ số còn lại. Chia sẻ mong mỏi có nhà với chị Linh nhưng vị giám đốc trên cho rằng không nên làm vậy. Theo ông, muốn mua nhà thì tối thiểu phải có một nửa số tiền để không phải chịu gánh nợ quá lớn, nếu không người mua có nguy cơ mất nhà khi không thể trả được lãi và gốc.

Ông Lê Quang Trung cũng cho rằng "tay không bắt giặc" thì không nên. "Cũng như doanh nghiệp, khi đòn bẩy tài chính quá nhiều sẽ gây ra áp lực. Nếu bạn vay quá nhiều tiền ngân hàng để mua nhà cũng tương tự như vậy. Nếu tổng thu nhập hàng tháng là 100 đồng thì chỉ nên dành 30 đồng, tối đa 50 đồng cho việc chi trả khoản vay nào đó thôi", ông Trung phân tích.

Tags: bán nhà, bán đất, Mua bán nhà đất, nhà đất